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摘要：央行、銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布消息稱(chēng)，在不實(shí)施限購措施的城市，居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，購買(mǎi)二套房且貸款未結清的家庭，最低首付比例不低于30%。分析人士指出，在經(jīng)濟下行、房地產(chǎn)庫存高企的背景下，新政意在刺激非限購城市購房需求、促進(jìn)中國經(jīng)濟平穩運行。

　　反應

　　開(kāi)發(fā)商：

　　新政效果要看落地情況

　　亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅認為，央行和銀監局在春節前頒布新政意味深遠，眾所周知，春節是返鄉高峰，同時(shí)年末企業(yè)通常會(huì )給予員工一定的年終獎勵，此時(shí)發(fā)布降低首付的新政，將有利于促進(jìn)手握資金的白領(lǐng)們回鄉置業(yè)，預計新政將會(huì )令原本是樓市成交淡季的春節月，迎來(lái)一輪交易量的小高峰。

　　事實(shí)上，在政策出臺前，已經(jīng)有二、三線(xiàn)城市，甚至四線(xiàn)城市的房企樓盤(pán)加入“賀歲返鄉置業(yè)”促銷(xiāo)大軍。

　　“近期來(lái)看房的有不少返鄉客，我們春節期間每天都有人在售樓處值班，滿(mǎn)足廣大購房者特別是返鄉客的置業(yè)需求。”中部某城市項目負責人表示，此次房貸新政出臺，為不限購的城市樓市再添政策春風(fēng)。不過(guò)，這位負責人同時(shí)承認，與北京、上海一線(xiàn)城市相比，目前二、三線(xiàn)城市樓市庫存仍然較大，“政策對樓市具體有多大利好，還要看具體落地情況。”

　　購房者

　　降低門(mén)檻但購房成本未降

　　房貸新政昨天下午一經(jīng)公布，迅速在購房者中引發(fā)熱議，不少購房者對房貸新政持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，一位打算在春節前后置業(yè)的購房者表示，自己屬于改善型購房，此次政策進(jìn)一步下降首付比例，可以降低自己的購房門(mén)檻。不過(guò)，一些購房者對政策持謹慎態(tài)度，有人就認為，盡管首付比例下降，但是房子價(jià)格沒(méi)有下降，因此，對于購房者而言，總的購房成本并沒(méi)有下降。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，房地產(chǎn)政策再松綁有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年上半年繼續復蘇。不過(guò)從根本上看，這一政策并未解決房地產(chǎn)需求的根本問(wèn)題，對于購房者來(lái)說(shuō)，貸款的利率并未降低。

　　影響

　　將拉升一線(xiàn)城市樓市信心

　　郭毅表示，“北上廣深+海南”的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年已經(jīng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”，成交量、價(jià)穩步升溫。盡管新政并未對這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成新的利好刺激，但整體寬松的政策趨勢，將會(huì )拉升購房者對樓市的信心，同時(shí)還將助力這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年保持平穩上升。

　　“雖然一線(xiàn)城市限購，不執行新首付政策，但心理影響大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，中原監測的21個(gè)城市數據顯示，1月二手住宅成交面積較去年12月同期上升2%，其中一線(xiàn)城市上升4%。可以看出,購房者入市意愿仍較強烈。預計2016年樓市依然將延續開(kāi)門(mén)紅趨勢，2016年上半年市場(chǎng)依然將延續上行趨勢。

　分析

　　有利于剛需和“首改”需求入市

　　融360房貸分析師郝俊丞表示，在當前高庫存壓力之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)及投資開(kāi)發(fā)增速已危及經(jīng)濟增長(cháng)，尤其是房子嚴重過(guò)剩的三、四線(xiàn)城市及少部分二線(xiàn)城市，庫存壓力很大。房貸新政一旦全面實(shí)施，這些城市將直接受惠。而市場(chǎng)原本就火爆的一線(xiàn)城市，即使不在此次政策范圍內，樓市成交量想必也將迎來(lái)新一輪的爆發(fā)期。

　　溫彬表示，隨著(zhù)城鄉居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類(lèi)指導，因地施策”的原則，針對非“限購”城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，房貸政策是影響樓市的第一重要政策，首付門(mén)檻降低，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對于那些收入不低但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是“及時(shí)雨”。因此，這一政策刺激普通住宅需求，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來(lái)還會(huì )有其他寬松政策出臺，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復蘇。2016年，全國樓市將繼續回暖。

　　對三四線(xiàn)城市去庫存作用不大

　　“首次購房家庭最低20%的首付比例，已與2008年救市政策的力度齊平，1.5線(xiàn)城市(經(jīng)濟發(fā)展較好的二線(xiàn)城市)和二線(xiàn)城市將迎來(lái)重大利好。”郭毅分析認為，在近幾年一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)高企、生活成本居高不下的背景下，部分白領(lǐng)選擇經(jīng)濟發(fā)達、人才缺口大、薪酬水平較高的1.5線(xiàn)及二線(xiàn)城市就業(yè)及居住，新政無(wú)疑為這部分人群帶來(lái)了安居機會(huì )，將促進(jìn)這些城市住宅市場(chǎng)成交量的提升，隨著(zhù)交易量的回暖，房?jì)r(jià)也有望穩步上漲。

　　不過(guò)，郭毅同時(shí)表示，新政對于部分經(jīng)濟欠發(fā)達的三、四線(xiàn)城市作用不大，這些城市在有業(yè)無(wú)產(chǎn)的現狀下，人口凈流出的情況難以得到改善，區域房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少增量需求，僅憑小幅降低首付仍然難以提振成交量的上升，去庫存形勢依然嚴峻。

　　追問(wèn)

　　1.首付比例還有下調空間嗎?

　　中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈表示，“首付比”無(wú)論橫向還是縱向，都還處于偏高水平，有進(jìn)一步下調空間。根據IMF調查數據，國際上大多數國家采用20%的首付比例。從歷史看，2010年之前，我國住房抵押貸款的首付比例一直為20%。

　　2.新政能否提振春節樓市?

　　融360房貸分析師郝俊丞表示，目前正值我國農歷新年前夕，各大銀行的房貸正逐漸趨緊，各大樓盤(pán)也即將封盤(pán)，此時(shí)推出該項利好政策能否起到立竿見(jiàn)影的作用還不好說(shuō)，對于樓市能夠起到多大的提振作用，也還有待后續的進(jìn)一步觀(guān)察。我們預計，經(jīng)過(guò)春節的政策發(fā)酵，春節后將迎來(lái)2016年樓市的第一股暖流。

　　3.房?jì)r(jià)接下來(lái)會(huì )因此飆升嗎?

　　李佩珈表示，考慮到當前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求格局未發(fā)生根本改變，居民住房消費更趨理性，尤其是首次購房者的需求數量有所減少，房地產(chǎn)新政不會(huì )帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲。

　　4.新政的去庫存效果會(huì )如何?

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，在2016年去庫存的大背景下，房貸新政給市場(chǎng)傳遞了積極正向的信號，但是對去庫存的實(shí)際效果恐怕不大。首付降低，意味著(zhù)減少的首付部分轉移至未來(lái)的月供，未來(lái)的還款成本就會(huì )提高，還款壓力就會(huì )加大，即使首付比例下降，購房家庭也未必敢向銀行貸款。所以，非限購城市去庫存要靠產(chǎn)業(yè)布局和公共資源分配的調整，要靠降房?jì)r(jià)、減稅費等減少購房人負擔的有效舉措。

　　5.未來(lái)還會(huì )以什么措施去庫存?

　　房地產(chǎn)專(zhuān)家、全國房地產(chǎn)商會(huì )聯(lián)盟執行主席顧云昌表示，目前政府在全方位加熱房地產(chǎn)，除了進(jìn)一步降低首付比，還可以嘗試降低交易環(huán)節稅費，讓有房的人進(jìn)入市場(chǎng)，盤(pán)活市場(chǎng)。

　　他還表示，在二套房方面，國家政策不強勢，一步一步來(lái)，在刺激三、四城市購買(mǎi)力方面會(huì )起到一定作用。進(jìn)城農民工成為城市買(mǎi)房的主要突破口，他們購買(mǎi)力不強，如果采取更多措施激發(fā)農民購買(mǎi)力，嘗試將宅基地變現，將對去庫存有較大幫助。不過(guò)這涉及土地制改革問(wèn)題，估計宅基地變現很難出臺，建議加快試點(diǎn)。