新華社上海１２月２３日專(zhuān)電題：房?jì)r(jià)合理回歸路有多遠？
新華社記者 魏宗凱
繼海口、廣州、深圳之后，上海、青島兩地日前宣布，明年將繼續執行住房限購政策。多位市場(chǎng)人士和專(zhuān)家認為，中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確提出，堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸；而促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸的實(shí)現路徑依然是多管齊下，包括限購政策繼續執行、增加普通商品住房供給和擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍等。
"限購令"繼續執行？
據統計，２０１１年全國共４６個(gè)城市實(shí)施限購政策，其中廈門(mén)、青島、濟南、長(cháng)春、貴陽(yáng)、石家莊、金華明確提出限購截止日期為２０１１年１２月３１日，合肥、南寧、徐州的截止日期為２０１２年上半年的某個(gè)時(shí)點(diǎn)。近段時(shí)間，已有１１個(gè)城市表示明年繼續實(shí)行限購。
整體上看，限購政策對各個(gè)城市的成交量和成交價(jià)格均有明顯的影響，在限購政策執行一段時(shí)間后，房?jì)r(jià)同比和環(huán)比漲幅均得到不同程度的遏制，限購政策取得了階段性成效。據北京市住建委公布的數據，截至１２月２０日，北京年內新建住宅總套數為８６５１２套；業(yè)內預計全年新建住宅簽約量在９萬(wàn)套左右，與２０１０年１１．１萬(wàn)套的成交量相比，下降幅度約１８％；而與２００９年１７．９萬(wàn)套的成交量相比，降幅達５１．７％。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(cháng)楊紅旭稱(chēng)，中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調：要堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。如果按此口徑，今年底到期的７個(gè)限購城市，原則上都會(huì )選擇延期。
中原集團研究中心認為，目前主要城市房?jì)r(jià)下行有限意味著(zhù)２０１２年政策不會(huì )做"方向性"調整。但就中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的分層次建設住房體系的三個(gè)方向來(lái)看，未來(lái)政策由"堵"到"疏"是大勢所趨，短期內以"限購"為代表的行政限制措施將繼續為制度改革贏(yíng)得時(shí)間差，使房產(chǎn)稅實(shí)施、保障房建設等長(cháng)效措施具備更充分的探索空間。
房?jì)r(jià)下降將是趨勢性變化？
與１２月９日中共中央政治局會(huì )議"要堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展"表述相比，中央經(jīng)濟工作會(huì )議對于房地產(chǎn)調控的表述增加了"加快普通商品住房建設，擴大有效供給"。一些機構認為，中央經(jīng)濟工作會(huì )議傳遞的信息是通過(guò)擴大普通商品住房供應來(lái)擴大供給，進(jìn)而促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強稱(chēng)，２０１１年樓市調控中特別強調如何抑制不合理投融資需求，這是為市場(chǎng)"做減法"，而此次中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出加快普通商品房建設和供應，是"做加法"。增加有效供應才能解決根本的住房需求矛盾，緩解市場(chǎng)壓力，真正地讓市場(chǎng)回歸健康發(fā)展軌道。
復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，加快普通商品住房建設，這是近幾年一貫方針，主要是更好地滿(mǎn)足普通百姓需求，同時(shí)在供應量增加之后，有利于改善供需結構，促進(jìn)商品住宅價(jià)格的穩定和合理回落。
星河灣董事副總裁梁上燕表示，目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)遭遇寒冬，開(kāi)發(fā)商要順應市場(chǎng)環(huán)境，積極響應國家調控政策，讓房?jì)r(jià)合理回歸。"我們判斷明年房地產(chǎn)調控政策可能會(huì )更緊，市場(chǎng)環(huán)境也會(huì )更差，因此企業(yè)主動(dòng)進(jìn)行戰略調整。"
１６日，星河灣將上海的兩個(gè)項目?jì)r(jià)格下調１５％至２０％，同時(shí)對老業(yè)主進(jìn)行差價(jià)補償。而此前大型房企中已有中海、保利、萬(wàn)科、富力、龍湖地產(chǎn)、綠地等多家開(kāi)發(fā)商進(jìn)行大規模的降價(jià)銷(xiāo)售。據統計，１２月上海在售的打折優(yōu)惠樓盤(pán)達１９０個(gè)（含別墅），數量之多創(chuàng )年內新高。多數樓盤(pán)通過(guò)送面積、送契稅、送房產(chǎn)稅等方式打折促銷(xiāo)，或是直接給出價(jià)格優(yōu)惠。
國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認為，２０１２年房?jì)r(jià)下降將是趨勢性變化，將比現在更明顯地從一手房向二手房傳導，從城區邊緣向中心傳導，從一、二線(xiàn)城市向二、三線(xiàn)城市傳導，從中端房向高端房傳導。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)鋪開(kāi)？
關(guān)于房產(chǎn)稅，中央經(jīng)濟工作會(huì )議中的表述為"要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)"，專(zhuān)家預計２０１２年房地稅仍將繼續試點(diǎn)，可能在上海和重慶之外增加房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，但全面鋪開(kāi)的可能性不大。
一些專(zhuān)家認為，目前在部分城市實(shí)施的"限購令"畢竟是一種非市場(chǎng)化、過(guò)渡性的調控措施，從國外的發(fā)展經(jīng)驗來(lái)看，對住宅保有環(huán)節征收房產(chǎn)稅，才是解決對住宅資源過(guò)度占有的根本途徑，才能真正促進(jìn)實(shí)現住宅資源分配的公平性。
早在年初，上海和重慶分別展開(kāi)了房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)工作。中原集團研究中心認為，從近一年的試點(diǎn)情況來(lái)看，房產(chǎn)稅制度設計仍存在優(yōu)化空間，首先，房產(chǎn)稅操作認定環(huán)節復雜，涉及政府部門(mén)眾多，征稅的技術(shù)操作環(huán)節尚不成熟；其次，兩地征收范圍有限，重慶只對主城區征收，上海只對新購房征收。而從長(cháng)遠來(lái)看，房產(chǎn)稅的推廣對于樓市調控具有積極意義。第一，可以穩定市場(chǎng)預期，房產(chǎn)稅是一項長(cháng)期成本，將有助于使市場(chǎng)形成理性的需求，結合交易環(huán)節成本的提升，可以有效控制房地產(chǎn)的投資投機需求，同時(shí)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩定。第二，可增加地方財政收入，一定程度上減少地方對土地出讓金的依賴(lài)。此外，目前因財產(chǎn)性收入而導致的貧富差距的擴大將有望通過(guò)房產(chǎn)稅改革而得到控制或縮小。
國泰君安的相關(guān)研究報告預測，繼上海、重慶之后，房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案可能率先在部分二線(xiàn)城市及一線(xiàn)城市推出，作為限購政策未來(lái)退出的對沖，可抑制投機性需求。另外，房產(chǎn)稅僅對增量房征收可能性大，出臺的稅率將以低于１％為主。（完）
